明年二手房，还得接着跌
2021-11-21 11:12:02
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来源：掌楼
今年的楼市，上半年涨，下半年跌，可以用“倒V”来形容。
明年会不会再“V”回来？
我很确定，不会。
明年二手房，还得接着跌。
原因很简单：楼市还在“去杠杆”。
01
昨天，一位小伙伴悄悄跟我说：
--多军圈子里，很多人都在“抛货”；
--前几年买的房子，都在都挂出来甩卖了。
我很意外，现在房子很不好卖，得“打骨折”才能卖掉。
继续当房东它不香么？
小伙伴解释：
--一是房子不涨了；
--二是月供压力实在太大，就不得不卖房了。
也是巧了，昨天还有一位好姐们儿问我：要不要提前还房贷。
我说贷出来多不容易啊，干嘛提前还掉呢？
她说，利率太高了啊，都6点几了。
无论是因为月供过高而被迫卖房，还是因为利率过高而主动还贷，都是在“去杠杆”。
02
二手房什么时候最火？
答案是，当市场整体在“加杠杆”的时候。
只要杠杆在飙升，房价就能在极短的时间内，有极大的涨幅。
好比2015年，上海放松了限贷，买二套房只要四成首付。
市场很快火了，内环内的次新房，一个月的时间就能涨大几十万。
杠杆，就是楼市的“燃料”。
好，现在反过来问：去杠杆时，楼市又会怎么走？
答案就很显而易见了，反过来走呗。
二手房，还远没到底。
03
二手房下跌，大概会有两个阶段。
第一阶段：挂牌价跌。
第二阶段：成交价跌。
之前路过浦东某次新小区，有一位中介举着牌子，四居室挂牌2400万，还带车位。
我好奇问，之前挂牌价不是要3000万么，怎么降这么多了？
中介无奈地说，三价取低嘛，就算有首套资格，也只能贷2、3成；
首付快2000万了，不好成交的。
我接着问，最近的成交价是多少？
他说过去一年也就成交了一套，2100万。
在我看来，楼市依然冰冷；2400万的挂牌价，肯定还不是底。
上海次新房，还在“挂牌价跌”的阶段。
当大批房东开始认清现实，主动降低挂牌价，甚至降到了以往成交价的水平，
楼市就会进入“成交价跌”的阶段。
当然，这也不新鲜了；
从半年前开始，老破学区房的成交价，就已经开始跌了。
04
二手房的底，到底在哪里？
可以参考2017年开始去杠杆的北京。
（或2019年开始去杠杆的苏州）
成交价，整体得跌10%。
由于分化，有的板块得跌30%，有的只跌5%。
对于置换客，这是一个噩耗。
因为手头上的房子跌得多，而想买的好房子反而跌的少；可能就置换不动了。
总之，从阴跌到筑底，整个过程大概需要两、三年的时间。
05
有人还抱有幻想，以为明年房地产会放开。
真是想多了。
今年是“定调”之年，就是要调控乱像。
你看，不只房地产，互联网和教培也都被调控了。
逻辑也很清楚：
--不能让房地产绑架了金融和消费
--不能互联网绑架了市场
--不能让教培绑架了国家的未来
你就扪心自问，“互联网反垄断”会放松么？教培会放宽么？
都不会嘛。
那凭什么房地产会放松呢？
06
一个“加杠杆买房就能致富”的时代，已经结束了。
“倒V”的走势还在持续。
与其匆匆入场，不如耐心观察。
这一轮完整的周期中，
涨得多、跌得少的房子，才是好房子。
要买，就只能买好房子。
