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　　日前，做空机构浑水公司表示，正在做空美股上市的中国公司贝壳找房。

　　12月16日，贝壳美股股价巨震！贝壳对此回应称将坚决抵制任何机构的恶意做空行为。截止发稿，贝壳尚未就浑水报告作出逐条回应。

01

浑水做空贝壳：这是一个巨大的骗局

　　16日晚间，浑水公司称正在做空贝壳。

　　浑水公司表示，据估计，贝壳从事系统性欺诈，将其新房销售GTV增加了约126%以上，存量房交易额被夸大33%。

　　“我们发现向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与我们从贝壳平台的多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异。我们通过对 BEKE 商店的初步尽职调查(包括实地采访和实地考察)抽查了我们的发现，从而证实了这些差异。”

　　浑水还表示，发现了贝壳大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。“与瑞幸咖啡类似，这是一个存在大量欺诈的真实业务。”“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”

　　以下是浑水做空报告全文。

　　1。 虚增GTV和收入

　　我们编写了一个程序来收集BEKE平台上的交易数据。这与我们研究JOYY(48.17， -0.97， -1.97%)(欢聚集团)和GOTU(高途)的方法类似。我们通过现场访谈、现场访问和实体店检查来抽查结果。

　　研究结果显示，我们认为，BEKE大幅夸大了其平台上新房销售的GTV和由此产生的佣金收入。

　　我们估计，BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。

　　根据实地工作和经纪人访谈，我们认为BEKE的实际佣金率比声称的要低。我们估计BEKE的收入虚增了大约77%-96%。

　　我们还发现证据表明，该公司通过往返现金，人为的增加佣金收入。

　　2。 幽灵商店

　　我们的结论是，使用贝壳平台的商铺和经纪人(如果存在的话)比BEKE声称的要少得多。

　　我们对BEKE平台的数据收集表明，在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了23%。然而，这可能低估了欺骗程度。

　　现场调查和访问显示了一些幽灵商铺，它们被BEKE在其平台上列为“活跃”，但在访问时是关闭的或不存在的。因此，我们认为，BEKE的经纪业务数量甚至比其平台的数量要少得多。

　　一个例子是南昌二十三中的中环商店，它在其平台上“活跃”，该经纪公司有近100处房产挂牌出售。但当我们的调查人员访问该商店的工商注册地址时，这里是一个废弃的、位于门卫室内的店面。

　　在廊坊三河的另一个例子中，我们在平台上在完全相同的位置发现了两个独立的活跃商店。经纪人向我们的调查员证实，这两家店已经合并为一家，但在BEKE的平台上，这是两家截然不同的经纪公司。

　　这远不是唯一一次发现有一家线下商店在该平台上伪装成两家或两家以上商店的例子。

　　我们应该在廊坊找到的51家链家店铺中，其中有19家是“幽灵商店”。仅在这个城市，实地考察和实地调查表明，BEKE的店铺数量夸大了59%。

　　我们相信廊坊是一个代表，这样的幽灵商店是普遍存在的。

　　3。 克隆商店

　　多个商铺在BEKE的平台上出现在相同或相似的位置，实地调查表明，尽管平台上出现了多个活跃商铺，但通常只存在一个实体商铺。

　　这种克隆商店的模式是强有力的证据，支持了我们的结论：

　　即实际商铺数量比BEKE平台上现实的要少得多，BEKE对投资者严重的夸大了其商铺数量。

　　在调查的7个城市中，我们发现有5个城市在BEKE平台上有大量链家克隆店铺。在厦门和海口，41%和32%的链家店是克隆的，北京9%的链家店也是克隆的。

　　4。 虚假收购

　　在美国上市的中国公司因欺诈证据而倒闭的标志之一是：利用虚假交易注入收购资金，让本不存在的现金余额归零。

　　通常情况下，该公司会夸大收购资产的价值，有时会从与内部人士有关的代理处秘密购买。在这里，我们找到了一个我们认为是教科书式的例子。

　　工商查询数据显示，BEKE通过一个可能由内部人员控制的收购这进行了部分收购，这是我们在以往看到过很多次的伎俩，即抬高该资产的购买价格。

　　案例1:我们认为有证据表明，BEKE夸大了2019年对中环互联的收购价格，贝壳通过一个可能受控制的中间机构进行收购，夸大了收购标的的价值，并以此消耗掉虚假的现金。

　　案例2:另一个可疑的收购也值得仔细审查：贝壳斥资80亿元人民币收购了家居装修服务提供商圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是2021年设立的。作为可比较的对象，东易日盛装饰集团(SZ002713)，是一家上市公司，该公司在30个省市开展业务。2021年6月，大约在BEKE宣布收购圣都时，东易日盛的市值为25亿元人民币。

　　5。 虚增经纪人数量

　　我们对BEKE平台的数据收集表明，BEKE在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。

　　例如，在BEKE的一级市场：上海，它声称拥有2.1万个经纪人。但工商查询显示其三家上海经纪子公司的数据，只有9,998名员工，这表明BEKE显著虚增其经纪人数量。当我们将BEKE的披露信息与该公司其他关键市场如北京的工商查询记录进行比较时，我们也看到了同样的现象。

　　BEKE已经明确表示，GTV和收入是其雇佣的经纪人数量直接相关，这意味着经纪人数量的夸大与GTV和收入的虚增密切相关。

　　最终，我们认为BEKE是在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。

02

贝壳：24小时内针对报告内容逐一拆解回复

　　贝壳找房16日晚间发布声明称，已注意到当日市场消息。贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

　　声明还表示，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

03

浑水并非百发百中

　　在浑水报告发布后，贝壳股价当日一度上涨10%，后回落至开盘价以下，当日股价震幅达20%。

　　2020年，浑水创始人布洛克曾就“如何看待股价在做空报告发布后反弹的现象”对《棱镜》作者表示，“股价反弹并不令人惊讶。我把做空进程比作打网球。我们公布做空报告后，股价下跌；公司回应了之后，股价一般都会有所反弹，然后我们近网，得分。通常，我们会得分，虽然并不是每一次。”

　　浑水以在2010年做空一系列中概股闻名。2011年，浑水做空在加拿大上市的中国公司嘉汉林业，报告问世当天，嘉汉林业股价下跌64%，公司市值在两个交易日中蒸发了32.5亿美元。

　　2016年年底，浑水转战港股，发布做空东北上市公司辉山乳业报告，称后者为骗子，一文不值。虽然做空当天，辉山乳业股价仅小幅下跌2.1%，此后股价一度回归平稳，但次年辉山乳业大股东挪用资金、陷入债务危机、股权质押被机构强行平仓的消息四起。2017年，辉山曾在一天内跳水式暴跌85%，后在2019年黯然退市。

　　浑水也并非百发百中。此前浑水在2011年做空中国芯片制造商展讯通信，尽管公司股价当日下跌超过最多3成，但后期跌幅大有收窄。针对浑水做空，展讯发布澄清消息，股价随后反弹，上涨超过3成。

　　2020年年初，浑水转发匿名的瑞幸做空报告，暗示该报告并非基于浑水自身的调查。而此次发布贝壳做空报告时，为浑水署名。

　　在美国资本市场，做空行为司空见惯。苹果、微软、IBM等知名企业也曾被发布过做空报告。如果以造谣等形式恶意做空，还要承担严重的法律后果。做空机构与上市公司之间，形成了一种动态平衡。

04

三季度业绩下滑

　　贝壳三季报显示，第三季度，贝壳实现营业收入181亿元，同比下降11.9%，经调整后净亏损8.88亿元；成交额为8307亿元，同比下降20.9%。其中，存量房业务成交额为3782亿元，同比下降34.3%；新房业务成交额为4101亿元，同比下降2.5%；新兴和其他服务成交额为423亿元，同比下降20.4%。

　　前三季度，贝壳共实现营业收入630亿元，同比增长31.7%。总成交额约为3.12万亿元，同比增长31.2%。其中，存量房业务成交额为1.7万亿元，同比增长25.7%；新房业务成交额达1.25万亿元，同比增长37%；新兴及其他业务成交额为1656亿元，同比增长50.5%。

　　富途证券研报显示，第三季度，贝壳营收、净利、毛利率均呈现明显下滑趋势。贝壳新房和存量房交易服务营收合计占比97%，而新兴业务(家装、金融等)的营收占比仅3%。贝壳第二增长曲线(家装业务)难言真正成型。但是公司整体表现仍然大幅优于行业，基于贝壳在房地产经纪行业内的领先地位，ACN机制、楼盘字典等护城河要素，中长期仍然看好公司的业绩表现。

05

融创接连抛售贝壳股份

　　12月8日早间，融创中国在港交所公告，于2021年10月29日(纽约时间)至2021年12月7日(纽约时间)期间，集团累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约8014.0万股贝壳A类普通股，总价约为5.30亿美元。

　　对于出售贝壳股份的原因，融创方面表示，集团投资贝壳已逾四年，取得了良好的投资回报，集团持续看好贝壳未来的发展，出售事项乃按计划收回财务投资，支持集团聚焦主业发展，并进一步优化集团的资产结构。

　　此前，10月29日，融创中国公告，2021年6月1日至2021年10月28日期间，累计出售约1863.9万股贝壳ADS，总价约5.54亿美元。

　

（文章来源：商学院）

文章来源：商学院

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