李宇嘉：房产中介行业，变天了！
2023-06-08 14:32:01
作者：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
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昨天，住建部、市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，共有“10条措施”，重点有：
1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；
2、鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；
3、引导由交易双方共同承担经纪服务费用；
4、不得干预经纪机构自主决定收费标准，涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查；
5、严控过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。
6、房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。
措施还是比较严厉的！
首先讲一下，为啥要出这个政策？
当承担不起交易成本了，当地产循环链条转不动了，一切阻碍交易的，能砍则砍，能降则降，包括原来“不在话下的成本”，利率降到历史最低是如此，“带押过户”是如此，中介成本也是如此。
要释放刚需和改善性需求，要促进市场良性循环，要实现高质量发展，要打造房地产新模式等，中介都要进行革命性的变革。为啥上升到如此高度？因为，存量时代来了，增量越来越小，存量越来越大。目前，全国有800亿平米的存量住宅，增量是多少呢？只有12亿平米。
而且，增量还在以肉眼可见的速度在下降。
表：2022年底全国房屋存量面积测算（亿平方米）
如果存量盘活不起来，房价就会“阴跌”，也将通过金融减速器的效应，导致货币紧缩。当前，通货紧缩之所以甚嚣尘上，主要原因之一就是，整个社会的房屋流通速度在明显下降。
我记得在2015年，那时深圳的存量房屋流通率接近8%，每10套房子中，当年就有接近1套房在流转。那时，包括京沪穗，南京、厦门等在内，存量房屋的流转率也在5%到6%。
现在呢？非常低。
近年来，房子交易周期越来越长，成本越来越高。以广州为例，2020年年中，二手房从挂牌到卖出去，最低时仅用100天。现在呢？大概需要200天，你或许可以说，这与楼市低迷有关。确实如此，政策要做的，就是要打掉中间的不合理成本，让交易更加顺畅一些。
图：广州二手住房交易从挂牌到出售的交易周期
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哪些成本该打掉呢？
比如，二手房交易中赎楼涉及的过桥融资。过桥融资，其成本比较高，一般是万六或万八，有的还更高，千分之一十，也就是100万1天600-1000元，还有3000元左右的手续费。
一般过桥，大概至少要借款10-20天，100万就是6000-20000元。深圳有个案例，卖家欠款1400万，赎楼融资的话，要花20万。带押过户，公正提存只要2.3万，走政府监管账户，一分钱不要。
现在，就是要把这个打下来。而且，带押过户，一般只要2周就能完成，而先过桥融资赎楼，再过户、办理新的抵押，大概要2个月。房屋的流通效率，哪个高，哪个低，高下立判。
一项资产，流通率太低，价格就撑不住。就和股票一样，只要流通率上来了，价格就能稳住，预期也就稳住了。
还要打掉哪些成本呢？涉嫌实施垄断行为的。在新房方面，开发商对渠道从信赖，到被渠道绑架。今年年初，某央企和大牌中介“决裂”的传言，露出冰山一角。实话讲，大型中介平台在聚拢客源方面做了大量的基础工作、平台建设，十年磨一剑，理应获得高额回报。
但在行业下行的背景下，在地产商保资金链命脉的危急时刻，这么高的渠道费、甚至垄断端口费，略显乘人之危。新房方面，还有中介利用房源信息不对称，故意制造供应紧张氛围，或与开发商内部人员合谋，违规收取“茶水费”、贩卖购房指标，而羊毛出在购房者身上。
二手房方面，比如某片区内几家中介设立“最低费率”的垄断定价行为，联合卖家做高价格诱骗买家入局等。还利用信息不对称，如谎称其他买家出价更高，诱骗买家支付额外锁定房源的费用。捆绑收费或销售，比如捆绑融资服务（过桥融资、制定某银行）、捆绑购买理财等。
还有，严控过高经纪费用。比如，文件提出，“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。其实，很多城市都开始这么执行了。未来，卖家“实收”、买家承担所有交易费用的时代，一去不复返了。因为，房子越来越难卖了，中介为业主卖出去房子，比帮买家买到房子，还要难。
03
有人说，这不是要砸掉中介的饭碗吗？
也不是，不砍掉成本，都看重碗里那点儿短期收益，房屋循环不起来，交易越来越萎缩，这是共输的结局，大家都得死。过去，大家普遍预期房价上涨，信心满满，不管刚需还是改善，本地人、外地人，都抢着争着上车。前面讲的这些乱象、这些成本，往往被接受、被掩盖。
一俊遮百丑，房价上涨，一切搞定，那点儿成本，不算什么。近期，笔者一亲戚提前还了房贷。这笔贷款是2012年4月份发放的，金额90万，贷款期限29年。提前还贷时咨询银行，对方说还要还70万。这个亲戚惊呆了，“我还了12年了，90万的贷款，还有70万未还？”
银行工作人员冷冷地来了一句，“想一想，这12年你的房子涨了多少”。一听到这句话，我这亲戚立马安心了。高房贷利率，就和高中介费率、过桥融资一样，也是寄生在房子上面的。
当下，刚需和换房主导需求，收入前景和预期不再乐观，这些成本阻碍市场交易就显化了。问题是，过惯了舒服日子，谁也不愿意吃转型的苦，所以思路和行为还停留在旧模式里。
比如，2022年广州人民银行就提出，要全面推行“带押过户”。知道这个政策的人都懂的，这是个利民的好政策，但在执行中就是很难推行得下去。很简单，这么做，动了中介机构的奶酪，也动了金融机构的奶酪。因为，过桥融资、捆绑收费，这些收益，统统没有了。
一份部署、十分落实。再怎么顶层设计，具体还是要在微观市场，中介机构、金融机构一单一单地执行。底层不执行，政策就无法落地。触动利益，比触动灵魂都难，就是这个道理。
04
政策这么做，还有一个目的，就是在经纪行业，打造地产新模式、高质量发展。中介小哥问我，新模式和高质量，与我经纪行业有啥关系。在存量时代，经纪行业是存量循环的润滑剂。
未来，商品房市场对经纪机构的依赖度，越来越大，买家和卖家对中介的依赖度也越来越大。所以，中介机构不要恐慌，更不要迷恋过去的模式。看清形势，苦练内功，加强专业修养和服务能力，做好差异化、精细化的服务，研判城市规划、研判客户需求，一定能脱颖而出。
此次政策首次区分”基本服务+延伸服务”，明确服务项目和收费标准，经纪机构收费前应向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。二手房经纪服务的环节确实很多，比如寻找买家客源和挂牌房源，带看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服务，赎楼和过户，结清水电费等。这个过程中，各个环节的服务价值并不相同。
因此，明示交易环节、各环节收费标准、出具收费清单是合理的，这既能让交易双方明晰经纪服务的内容，也能让经纪行业的分工更加细化、更加专业化，从而让行业高质量发展。
中介小哥告诉笔者，经纪行业签约、过户、按揭等，看似环节简单明了，但前期要在房源、客源拓展，买卖双方匹配，撮合并最后成交，要经历非常高频率的、高人力投入的线上线下(行情300959,诊股)的业务活动。比如，当下的静淡市，带看10-20次才能确定一个潜在客户，撮合3-5次甚至更多（有的挑灯夜战）才能成交一套房源。实操中，很多买家卖家需求多样多变、甚至挑剔。
因此，不能简单看进入成交的业务环节。笔者认为，前期业务拓展和维护、信息处理等是促成交易的基础，也完全可以纳入到服务链条中，并给予合理的定价。另外，对于客户的延伸服务，比如为赎楼而过桥融资，为降低成本而选择按揭银行，甚至满足客户特色需求（例如学位房选择、片区规划咨询、最佳买卖时点）等，对这些延伸服务付费，也是合理的。
关键是，选择是清晰的，付费是透明的，信心是对称的。做到这些，才能让买卖双方认可经纪服务是有价值的，愿意提供溢价服务，让经纪行业成为有附加值的服务行业，成为一份体面的职业。
最后讲一下，对房产中介行业的治理，其实一直都是房地产管理的主题。比如，市场巡查，秩序整顿等，过去也有，甚至年年都开展，但往往一阵风，过了就没有然后了，处罚几个冒头的，一切照旧。
问题出在哪里呢？很简单，没有“抓手”。对于开发行业，从卖地、规划报建、预售审批和竣工交付，可谓全链条的“硬核措施”，都在政府手里。对于中介行业来说，从业门槛很低，且提供的都是嘴皮子的服务，可谓“一身轻”，甚至可以打一枪换一个地方，咋监管呢？
这次呢？希望能落地！
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